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にゅーすばんく

しがない地方銀行員のブログです。

フリーランスのための住宅ローン講座

お金の話

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たまには銀行員らしい話をしたいと思います。

 

誰もが憧れるマイホーム。

昇格してお給料が上がると、「そろそろマイホームを」なんて考える人が増えるのではないでしょうか。

しかし、世の中には給与以外で収入を得ている人たちがいます。

そう、フリーランスと呼ばれる人たちです。

フリーランスは、一般の会社員よりも圧倒的にローンに通りにくいというのが現状です。

 ではフリーランスがマイホームを持ちたいときはどうすればいいの?

今日は、そんな迷えるフリーランスのために、フリーランス向けの住宅ローンに関する情報を書いていきたいと思います。

 

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フリーランスの審査が厳しい理由

フリーランスは審査に通りにくい?

これは紛れもない真実です。

実際に否決になった事例を何件も見ました。

これは銀行にもよると思いますが、フリーランス(個人事業主)と、会社経営者は一般のサラリーマンに比べて圧倒的に通りにくいです。

 

なぜ審査に通りにくい?

それはずばり、一般の会社員と比べ収入が安定していないからです。

「は?何言ってんの充分収入安定してるし」とか思われる方もいらっしゃるかと思います。

実際に会社員よりも稼いでいるフリーランスの方も世の中にはたくさんいらっしゃいますからね。

しかし、会社員とフリーランスの一番大きな違いは、雇用契約の有無です。

会社員であれば、雇用契約により、会社から毎月給料が入ることは約束されています。

かつ、その会社の給与モデルを見れば、その人が将来稼ぐ額もわかりますから、貸す側としては安心できるわけです。

一方フリーランスの場合は、毎月の収入は約束されているわけでもなく、将来的にいくら稼ぐのかもわかりません。

そのため、会社員よりも入口の段階で審査が厳しくなってしまうわけですね。

 

 

審査を通すために

ではフリーランスは審査に全く通らないかと言うと、実はそうでもありあせん。

少しでも審査に通る確率の高くなる方法を、銀行員の目線からお教えします。

※あくまで確定申告をきちんとしている、個人信用情報に問題がないことが前提です

 

適正な借入金額

まずは適正な借入金額からです。

一般的な会社員であれば、年収の7倍が上限と言われています。これを超えてしまうと、借入過多となっていまいます。

しかし、フリーランスであれば、年収の5倍程度が望ましいです。

先程も申しましたが、フリーランスは収入が安定していないというのが、銀行の考え方ですから、それを踏まえると年収の5倍が妥当と考えられます。

 

奥様を連帯保証人に入れる

ご自身の収入が少ないという理由で、ローンが通らない場合は奥様を連帯保証人に入れるという方法があります。

奥様を連帯保証人に入れると、ご自身の収入の半分まで奥様の収入を合算できます。

例えばご主人、奥様共に年収300万円の場合は、合算すると450万円で審査をすることができます。

ただし、所得合算ができるのは、奥様が正社員として働いている場合に限ります。

 

それでも収入が足りない場合は

奥様を連帯保証人に入れても収入が足りない!もう諦めるしかないの⁉︎

諦めないでください!そんな方には連帯債務という方法が残されています!

 

連帯債務とは

連帯債務とは、奥様と2人でそれぞれ住宅ローンを借りるという方法です。

2,000万円の家を買う時に、仲良く1,000万円ずつローンを組むという形です。割合は半々でなくても、収入に応じて割合を変えることができます。

連帯債務にすると、2人とも住宅 ローン控除を受けられるというメリットもあります。

ただし、こちらも連帯保証同様、奥様が正社員であることが前提です。

 

信用情報に難あり

過去にカード事故を起こしていて、そもそも住宅ローンを組むことが難しい!

まぁそんな人はまれでしょうが、こんな人にもまだ道は残されています。

勘のいい人ならもう分かるでしょう。

 そう、奥様に住宅ローンを借りてもらうんです。別にご主人の方が借りなきゃいけないなんて決まりはありませんから。

しかし、奥様がローンを組める程度に収入がないといけないので、なかなかハードルの高い選択肢かもしれません。

 

職業はなんて書けばいいの?

これはフリーランスの方は、結構悩まれる方いるんじゃないですか?

フリーランスと言えど、たくさんの職種がありますからね。

たぶんこの問題で最も悩まれるのって、ブロガー、アフィリエイターの方ではないかと思います。

しかし、職業欄には絶対に正直にブロガー、アフィリエイターと書いてはいけません。

なぜならば、銀行員は自分の知らないことに関して、ものすごくネガティブな人種だからです。

住宅ローンと言えど、立派な融資ですから、決済するのは次長、支店長クラスです。その人たちが見た時に、職業欄に「ブロガー」なんて書いてあったら、どんな反応するかは容易に想像がつきます。

おそらく、

「そんなわけのわからない職業のヤツに、金は貸せない!!」

とか言います。なんせ頭カッチカチの人ばかりですから。

以前FXで生計を立てている人からローンの申し込みがあったとき、次長が

「そんなもんは職業とは言わねぇ!!ダメだダメだ!!」

と言って結局ローンを断ったことがありました。収入的には問題なかったんですが、次長のハンコがもらえず、担当者は泣く泣くハウスメーカーに断りの電話を入れていました。

上場企業の銀行とはいえ、最終的な判断は決裁者のカンであったりします。

そのため、あまり悪い印象を与えることを避けるためにも、無難に「ライター」でいいと思います。

 

自己資金を用意する

これが最も審査を左右すると言っても、過言ではないかもしれません。

では、いくら用意すればいいのか。

総体の資金計画の20%を準備すると、かなり審査の通りが違ってきます。

例えば土地1,000万円+建物2,000万円、計3,000万円で計画している場合は600万円を自己資金で用意することになります。

苦労して貯めたのに住宅ローンに使いたくないという方は、それだけ貯蓄があるというだけで、審査が変わってくる可能性もあるので、銀行に相談しましょう。

住宅ローンの申込を行う銀行とは別の銀行に預金があるときでも、わざわざお金を移さなくても、通帳のコピーを提出するだけで済む場合があります。

 

どこの銀行に申し込めばいいの?

ハウスメーカー経由で申込む

では次に、どこの銀行に申し込めばいいのかをレクチャーしたいと思います。

私がお勧めする銀行は、ずばりハウスメーカーの営業マンに任せることが一番だと思います。

ハウスメーカーの営業マンには、それぞれ懇意にしている銀行の担当者がいます。

そのため、ハウスメーカーの営業マンから銀行に申込みを行ったほうが、話が早いです。かつ、銀行の担当者側も、いつも住宅ローンの案件を持ってきてくれるハウスメーカーの担当者からの持ち込みであれば、多少無理をしてでも通してくれる可能性が高くなります。

銀行の担当者もノルマがあるため、案件を持ち込んでくれるハウスメーカーの営業マンを無下にはできません。今後も継続して案件を持ってきてもらうために、なんとかローンを通してハウスメーカーの営業マンに恩を売っておこうという心理が働きます。

 

メガバンクよりも地銀、信金に申込もう

自分で銀行を選択したいという方は、メガバンクよりも地方銀行、信用金庫に申込みましょう。

メガバンクはそもそもそこまで住宅ローンに力を入れていないため、グレーな案件は通りにくいです。つまりフリーランスの方のように、一般的にローンが通りにくい方は相手にされない可能性があります。

一方、地銀、信金は住宅ローンも貴重な収入源となっているため、力を入れている銀行、信金が多いです。メガバンクよりは、リスクを取って貸してくれる可能性が大いにあります。

 

地元の地銀よりもよその地銀

地方銀行を選ぶ場合は、他県に本店を置く地方銀行の方が通る可能性が高いと思います。例えば埼玉県で言えば、他県(群馬や栃木)に本店を置き、埼玉に支店を出店している地方銀行のことです。

地元の地方銀行は、利便性や給与振込の関係で、ローンの申込みが圧倒的に多くあります。どんどんローンの案件をさばいていかないと、仕事が追いつかないといった状態になってるわけです。

そのため、1つの案件に時間をかけている余裕がないため、時間のかかるグレーな案件は基本的に断るといったケースがあります。

実際私の勤めている銀行も、地元ではそういった方針の支店がありました。

一方、他県に本店を置く地方銀行では、住宅ローンの案件が少ないため、グレーな案件も拾わないといけないという事情があります。担当者も1つの案件の力の入れ方が変わってくるわけです。

 

複数の銀行に相談しよう

1つの銀行で通らなかったからと言って、せっかくのマイホームを諦めてはいけません。複数の銀行で申込んでみましょう。

 

 

 

 

どこの銀行も審査が通らない場合

「どこの銀行も通らなかった。もう諦めるしかないのか... 。」

いや!!まだ諦めるのは早い!!

実は、銀行以外でも住宅ローンを取り扱っている会社があるんです。

それがフラット35代理店です。

いわゆる、ノンバンクと言われる業態の、住宅ローンを専門に扱う会社です。

フラット35の代理店は、住宅ローンの駆け込み寺的存在であると、私は勝手におもっています。ここでダメなら、もう諦めるしかないというくらいです。

フラット35の代理店は、競争相手が銀行、信金であり、知名度も低いためグレーな案件を積極的に拾ってくれます。一度銀行、信金で断られた人がメインターゲットになっているケースが多いようです。

ちなみに、さすがに信用情報に問題のある人は、フラット代理店といえど、取り扱いが難しいのでご注意ください。

 

 

ネット情報補足

この記事を書くにあたり、事前にネットで目にしたあまり効果のない情報について補足していきたいと思います。

クレジットカードを利用して信用を作っておく

銀行でクレジットカードを作り、返済実績を作り信用を得るという情報がありましたが、これはほぼ意味がありません。

クレジットの返済をするのって、当たり前の事ですよね。いまどきクレジットカードなんて誰でも持っていますし、審査判断のプラスの要素には全くなりません。

 

取引の長い銀行に申込む

取引の長い銀行ほど通りやすくなるといった情報をよく目にしましたが、全くそんなことはないです。結局銀行が審査で見ているのって、返済能力なんですよね。つまり貸したお金が返ってくるかであって、銀行の取引の長さなんて全く見ていないんです。審査の項目にもそんなものありません。むしろ地銀における地元以外の店舗では、口座すら持っていない人の方がローンの申込みの大半を占めているくらいです。

申込みの時に、「私はおたくの銀行と20年も取引してるんですよ!」とか言われても、「ありがとうございます(^^)」としか言えません。

 

毎月積立をする

これは意味がないとは言いませんが、プラス要素になるかと言われると正直微妙です。金額にもよりますが、頭金に入れるわけでもない積立を毎月しているからと言って、銀行担当者の心証はあまり変わらないと思います。むしろ、家を建てようとしているのだから、積立くらいやっていて当たり前で、積立もやっていない様な計画性のない人間はローン組む資格がないくらいのスタンスだと思います。

 

 

まとめ

以上長くなりましたが、フリーランスが住宅ローンを組むときに参考にしていただきたい情報を書いてみました。

私が言いたいのは、フリーランスだからと言って、マイホームを諦める必要はないということです。今回私が書いた記事が、少しでもフリーランスの方たちの、役に立てたら幸いです!

最後まで読んでいただいてありがとうございました!!!!